房地產(chǎn)ISO9001質(zhì)量管理體系認證的重點
(一)文件和資料控制程序
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立質(zhì)量體系除如同其它企業(yè)一樣，要形成質(zhì)量體系文件：如質(zhì)量手冊、程序文件、審核報告等文件外，工程建設系統(tǒng)還要遵循很多國家、政府管理性法規(guī);技術性施工及驗收規(guī)范/質(zhì)量檢驗評定標準;各種施工操作規(guī)程等形成和證實文件所依據(jù)引用的資料。
一項工程還有設計施工圖，涉及的文件和資料種類很多，這些不同的文件和資料，往往由不同部門分別控制和管理，因此，應先明確其分類和管理的職責和權(quán)限。
1.工程建設部門文件和資料的分類
a)按內(nèi)、外部分 ：ISO9001質(zhì)量管理體系標準的4.5文件和資料包括外來文件，如標準和顧客提供的圖樣。對此，工程建設部門更加突出。
2)根據(jù)工程特點分類
a)設計圖紙類：我國工程建設體制設計與施工分開，工程建設企業(yè)沒資質(zhì)進行設計，以避免遷就施工降低設計標準，同時也容易發(fā)現(xiàn)和完善設計存在的問題。每項工程由建設單位(業(yè)主)委托設計單位設計后，將圖紙?zhí)峤皇┕て髽I(yè)。其圖紙數(shù)量較多，施工圖有總平面圖、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖等;從專業(yè)分有土建(基礎、主體、門窗、裝飾等)、安裝(電氣、水衛(wèi)、暖通、電梯)，一項工程的設計圖可幾百張甚至上千張，對其控制更顯重要。
b)建設法規(guī)類：《中華人民共和國建筑法》為國家建筑母法。國務院及其職能部制定配套法規(guī)有：建筑許可證方面法規(guī);發(fā)包承包方面法規(guī);工程建設監(jiān)理、監(jiān)督方面法規(guī);建筑安全生產(chǎn)法規(guī);質(zhì)量管理法規(guī)等。
c)技術類范圍：施工驗收規(guī)范/質(zhì)量檢驗評定標準/施工操作規(guī)程;如GBJ200/GB50200系列施工及驗收規(guī)范;GBJ300系列質(zhì)量檢驗和評審標準。
2.文件和資料的批準和發(fā)布
文件和資料控制的目的在于：有關場所都能得到有效版本，及時撤出失效和作廢的文件和資料，確保防止誤用。
1)工程建設部門涉及的法律、法規(guī)較多，而這些管理性的法規(guī)會修訂。尤其是1997年11月1日公布的《中華人民共和國建筑法》，它是工程建設方面的母法。《建筑法》中“第八十一條本法關于施工許可、建筑施工企業(yè)資質(zhì)量審查和建筑工程發(fā)包、承包、禁止轉(zhuǎn)包，以及建筑工程監(jiān)理、建筑工程安全和質(zhì)量管理的規(guī)定，適用于其它專業(yè)建筑工程的建筑活動，具體辦法由國務院規(guī)定，這些原來已有法規(guī)，國務院將會根據(jù)《建筑法》的精神，進行修訂，由于其量大、面廣，修訂工作量大時間自然會較長，各單位應密切注意使用有效版本。
2)技術性的法規(guī)：如本文提到的GBJ300-88系列《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標準》GB50200系列/GBJ200-83等《□□工程施工及驗收規(guī)范》和各種施工操作規(guī)程，會隨管理性法規(guī)的修訂而修訂。
3)施工操作規(guī)程，是規(guī)范的具體化自然隨著技術性規(guī)范而修訂。各工程建設單位的技術部門/資料室應對管理性的建設法規(guī)、技術性的施工及驗收規(guī)范、操作性的規(guī)程，列出清單，并隨時將修訂傳遞到各有關場所。
4)施工圖紙，以一幢樓房為例，它由建筑圖、結(jié)構(gòu)圖和專業(yè)圖(水、電、暖通、電梯等)等組成，由多個設計室分別設計，它們之間的配套難以十分完善，傳統(tǒng)的做法要進行圖紙交底、圖紙會審以發(fā)現(xiàn)問題及時解決。在施工過程中業(yè)主/監(jiān)理，也會提出變更設計的要求，應利用貫標文件和資料控制的要求，加強管理。
3.文件和資料的更改
標準要求文件和資料的更改應由文件的原審批部門進行審批，否則由其它部門更改的，他應獲得審批所需依據(jù)的有關背景資料。一些素質(zhì)差的單位/業(yè)主要求隨便加層，增加裝飾，破壞原來的結(jié)構(gòu)，造成工程質(zhì)量事故的屢見不鮮，施工單位應注意控制文件和資料的更改，提醒業(yè)主，尤其是涉及結(jié)構(gòu)方面的設計圖不能隨意變更設計，以免造成工程質(zhì)量事故。
(二)采購
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目由建筑(土建)和安裝(設備)兩大部分組成。組成建筑產(chǎn)品的材料，一般占整個工程造價70%，其數(shù)量較大、品種多。土建方面有：鋼筋、水泥、沙石、木料、磚石和砼砌塊、防水材料、鋼鋁合金構(gòu)件、玻璃、油漆、涂料、小五金等;設備安裝方面有：金屬/塑料管道、電纜/電線、配電箱、衛(wèi)生設備、閘閥、儀表(電表、水表、煤氣表等)、燈飾等。并由于生產(chǎn)廠/供應商品不同。從內(nèi)部說，土建和安裝管理和施工人員不同，材料管理人員應有分工。以及相對于工業(yè)產(chǎn)品來說，工程有分承包問題，有包工包料的工程分承包;包工不包料的勞務分承包。一個程序難以概括描述。因此，采購要素宜建立：土建材料采購程序;設備采購程序和工程分承包程序。
(三)過程控制
過程控制是質(zhì)量體系中的核心要素，它與多個要素密切相關，不合格品的產(chǎn)生、糾正和預防措施、過程檢驗和最終檢驗也是在過程中進行?？刂剖┕み^程要執(zhí)行法規(guī)/規(guī)范，施工過程要執(zhí)行法規(guī)/規(guī)范?！吨腥A人民共和國建筑法》為母法及其配套法規(guī)，施工技術規(guī)范，這些都在修訂，以及施工過程中經(jīng)常會改變設計，要特別注意有關場合應得到有效的版本。
工程是大件的一品性特殊的產(chǎn)品，由六個土建分部，四個設備安裝分部組成，各分部中又有分項工程，砼方面有幾個單獨規(guī)范(GB50204/GB50164/GBJ107)磚石工程在幾個分部(基礎/主體等)都涉及，施工過程又涉及生產(chǎn)計劃安排、進度統(tǒng)計，施工中的安全生產(chǎn)和文明施工也是重要的事項，建設行政主管部對些特別強調(diào)和監(jiān)督檢查。
由于工程建設內(nèi)容多，用一個過程控制程序難以覆蓋，我們認為除要有一個統(tǒng)一的共性的程序外，對10個分部最好要有10個程序。又如鋼筋砼、磚石結(jié)構(gòu)有單獨通用的施工驗收規(guī)范，涉及多個分部工程應單獨編程序，安全生產(chǎn)和文明施工在工程建設中特別重要，單獨編程序，以未達到“安全、適宜的工作環(huán)境”。
對各個分部編制程序，也便于使應引用的文件/規(guī)范和應提供的記錄列出目錄，從而更加明確。
(四)檢驗和試驗
按ISO9001質(zhì)量管理體系標準，檢驗和試驗包括進貨檢驗、過程檢驗和試驗、最終檢驗和試驗。
前已闡述工程建設系統(tǒng)使用的原材料、設備數(shù)量大、類型多，10個分部工程又由多個生產(chǎn)班組進行施工控制，根據(jù)工程的特點：
a)進貨檢驗和試驗，對象主要是原材料(水泥、鋼材、木沙石料等)設備(電氣、水工等)執(zhí)行部門是采購部門，試驗室配合檢驗和試驗，控制“未經(jīng)檢驗或未經(jīng)驗證合格的產(chǎn)品不投入使用或加工”，出現(xiàn)不合格品應退貨拒收。
b)過程、最終檢驗和試驗，對象主要是工序(各分項、分部工程)和最終產(chǎn)品其執(zhí)行部門是工程項目經(jīng)理部，由公司工程/技術部門進行檢查管理。除滯后性的沙漿、砼試塊由試驗室按28天標準齡期進行試驗外，工序過程中各分項工程(模板、鋼筋、砼、砌磚、砌石、門窗制作/安裝、玻璃、油漆管道安裝、設備安裝等)是按“三檢制”由施工班組和專職質(zhì)檢人員檢查，用分項/分部質(zhì)量檢驗評定表進行質(zhì)量評定，隱蔽工程除自檢外，建設/監(jiān)理單位，甚至設計院(如對地基礎)進行復查，建設行政主管部門(建委)的建設工程質(zhì)量監(jiān)督站抽查，出現(xiàn)不合格是進行返工返修或讓步接受。
最終檢驗和試驗，其質(zhì)量評定除施工單位自評，建設/監(jiān)理復查外最終質(zhì)量等級要由建設工程質(zhì)量監(jiān)督站核定為準。
基于上述原因檢驗和試驗，應有進貨檢驗和試驗和過程、最終檢驗兩個程序為宜，才便于描述進行覆蓋，利于執(zhí)行。
(五)不合格品的控制
房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量事故(不合格品)會造成巨大財產(chǎn)損失和人員傷亡事故，房屋質(zhì)量事故分級評審和處置，重大的國務院方案處理。因此對工程不合格品的處理，首先要界定不合格品的等級分類(一般的/嚴重的/重大的不合格)不同的分類界定不同的評審和處理權(quán)限。
(六)搬運、貯存、防護和交付
工程建設土建材料比較笨重又大宗，其搬運和貯存方面尤其是水泥鋼材應加控制，工地上經(jīng)?？砂l(fā)現(xiàn)水泥破包、地面返潮、堆包過高，沒有采取先進先去，水泥過期結(jié)硬影響質(zhì)量，鋼筋露天堆放銹蝕。建筑產(chǎn)品一般不涉及包裝。建筑產(chǎn)品交付前應注意防護，有的現(xiàn)場管理不善，剛安裝衛(wèi)生器具就有人“埋地雷”，抹灰的剩余沙漿倒入下水道，使下水道堵塞，粉刷涂料后的墻面踩上腳印，亂寫亂涂，這些不良行為應逐重控制。
(七)服務
根據(jù)“標準”要先弄清什么是“在規(guī)定有服務要求的情況下”.
首先，應是國家和地方政府的法規(guī)，如《中華人民共和國建筑法》 “第六十二條
建筑工程實行質(zhì)量是保修制度“;建設部《工程項目施工質(zhì)量管理責任制》竣工服務承諾制度;地方建設行政主管部門有關規(guī)定(如《廈門市新建商品住宅質(zhì)量保證書》、《廈門市新建商品住宅全盤說明書》)等執(zhí)行。
其次，還有業(yè)主要求或合同規(guī)定的服務要求。
服務要素還要求“對服務的實施、驗證和報告的形成文件的程序”。①服務實施：應按上述“規(guī)定有服務要求”執(zhí)行;②服務的驗證：一方面可用《工程質(zhì)量處理驗證書》中“用戶對維修質(zhì)量的意見為依據(jù);另一方面用《工程質(zhì)量處理確認書》施工單位的內(nèi)部檢查評定;③服務報告：應定期總結(jié)回訪維修服務報告，提供到管理評審，以進行質(zhì)量改進。
為了更好地進行服務，除政府規(guī)定的維修責任期內(nèi)，要切實做好維修工作外，非責任期內(nèi)的維修，也應與業(yè)主/使用單位協(xié)商為其服務。
服務不只是事后的維修服務，事前在招投標合同評審時可采取一標二書，即投標時根據(jù)標準，按“合同評審”評定自己滿足標書要求的能力;中標后就業(yè)主的標書;設計圖紙?zhí)峁┙ㄗh，使其更加完善。
(八)統(tǒng)計技術
我國統(tǒng)計質(zhì)量管理階段不明顯，比較薄弱。在推行全面質(zhì)量管理(TQC)時進行“補課”，工程建設系統(tǒng)更是如此。
標準在確定需求中“對確定、控制和驗證過程能力以及產(chǎn)品特性所需的統(tǒng)計技術”其中有三個及物動詞、二個直接賓語組合成六個方面的需求。
工程建設系統(tǒng)的統(tǒng)計技術，首先應對規(guī)范有要求的，如(GBJ107-87)《混凝土強度檢驗評定標準》(GB5024-92)《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》按數(shù)理統(tǒng)計評定砼質(zhì)量等級。其它如：
a)產(chǎn)品進貨檢驗方面：進貨檢驗和試驗，可應用抽樣檢驗并可對檢測數(shù)據(jù)應用排列圖、因果分析和對策措施等統(tǒng)計技術。
b)過程控制方面：對分項、分部工程按抽樣檢查數(shù)據(jù)可運用排列圖、直方圖、控制圖、因果分析和對策措施等統(tǒng)計技術。
c)服務方面：對工程回訪存在的問題可運用調(diào)查表、排列圖、因果分析和對策措施等統(tǒng)計技術。
d)質(zhì)量體系方面：可應用流程圖的程序應盡量用流程圖;內(nèi)部質(zhì)量審核結(jié)果可運用排列圖、因果分析圖和糾正和預防對策措施等統(tǒng)計技術。
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